Presentaties

klik op link voor meer info

28 maart 2025 eigendom anders

Erfpacht past vaak

Samenvatting

Let op, elke situatie is anders, maar erfpacht heeft veel dat past:

Nederlands Burgerlijk Wetboek 5 Titel 7 = artikel 85 tot 100
Erfpachter is als "eigenaar"
Drie sloten op deur:
- Opzegging door eigenaar lastig, dus opnemen van ernstige mate van tekort komen conform intentie, onderhoud etc.
- Schuldeisers mogen pacht verkopen, dus beperken bestemming
- Instemmingsrecht pachter als eigenaar vrijgoed wil bezwaren

Iona Vrijgoed heeft een template contract ontwikkeld. We delen het graag met het ecosysteem van geïnspireerde partijen. U kunt een gemotiveerd verzoek indienen. We verwachten van wel van u dat u al uw aanpassingen, opmerkingen en vragen met ons deelt zodat we gezamenlijk tot een beter product kunnen komen.

...meer info??....

Overzicht

Criterium	Iona Vrijgoed	Initiatiefnemer
Verzorging	De initiatiefnemer is als "eigenaar"¹ volgens de wet. Dit is ook precies wat partijen willen bereiken. Wel nemen we in het contract op wat goed voor zorgen is, een belangrijk deel van de definitie is generaties.
Vruchten	Volgens de wet behoren de vruchten de initiatiefnemer toe². Dat is ook wat partijen willen bereiken.
Vruchten	Iona Vrijgoed wil geen vruchten. Het stelt het Vrijgoed beschikbaar.	De initiatiefnemer plukt de vruchten.
Intentie	Iona Vrijgoed is hoeder, het grijpt alleen in als het moet. Dat is lastig bij erfpacht. Alleen als 2 jaar de canon niet is betaald of als erfpachter in ernstige mate tekort schiet³ kan Iona Vrijgoed de pacht beëindigen. Wat ernstige mate tekort schieten is, bepalen partijen in de overeenkomst. Iona Vrijgoed maakt een koppeling met haar doelstellingen en de intenties.	De initiafnemer belooft zich te houden aan de voorwaarden.
Vertrouwen
	De schenk(st)er geeft het eigendom EN daarmee de zorg aan Iona Vrijgoed, die belooft het vastgoed vrij te houden. Dat betekent niet meer te verkopen, beschikbaar te stellen tegen kostprijs plus conform de intentie, te zorgen dat het blijft bestaan voor generaties.
	Evt. het beëindigingsrecht van Iona Vrijgoed bij ernstige mate tekort schieten uitbreiden met een extra clausule dat contract eindigt bij staking bedrijfsactiviteiten.	Een initiatiefnemer bouwt op de belofte van vrijgoed. Om het vertrouwen te borgen, kan in een erfpachtcontract een instemmingsrecht staan voor de initiatiefnemer als Iona Vrijgoed het Vrijgoed wil bezwaren, aan een ketting wil leggen.
Geen claims door derden
	De initiatiefnemer staat in het leven, de maatschappij. Fouten maken we allemaal. Als schuldeisers om de hoek komen kijken, kunnen claims ontstaan. Bij een erfpachtcontract kan je de rechten van de schuldeisers tot het recht van erfpacht niet kan worden overgedragen niet beperken⁴.
	Partijen beperken de bestemming van de erfpacht in lijn met de intentie en de situatie zoals bestaat tijdens het aangaan van het contract. Het is geen garantie maar het verhindert dat het Vrijgoed alsnog onderdeel van speculatie is of maximaal commercieel uitgenut wordt.
Fiscaal - Vennootschapsbelasting - inkomstenbelasting	Woningcorporaties zijn sinds 2008 onderhevig aan vennootschapsbelasting. Bij verhuur ontstaat op enkele hele kleine uitzonderingen na een plicht tot afdracht van vennootschapsbelasting. Wel kan een vrijstelling bij weinig winst worden verkregen.	Bij het volle eigendom bepaalt de boekhoudmethodiek of niet gerealiseerde waardestijgingen belast zijn. Bij het volgen van de marktwaarde zijn ook de ongerealiseerde waardestijgingen belast. Dat is lastig voor het in- en uittreden van partners (vennoten / aandeelhouders). Goed koopmansgebruik is het uitgangspunt voor de wijze van boekhouden. Bij een erfpachtcontract kunnen partijen afspreken om bij beëindiging dat de erfpacht (voor niet woningen) GEEN vergoeding krijgt voor de opstal⁵. De waarde van de opstallen is dus nul. Goed koopmansgebruik vraagt dan ook dat in de boekhouding geen waarde is opgenomen die strekt tot na de voorzienbare periode van erfpacht. De marktwaarde met zijn schommelingen is dan irrelevant.
Fiscaal - BTW	Tijdelijke verhuur is op een aantal duidelijk vermelde uitzonderingen verboden. Eigenaren zijn bij tijdelijke verhuur is al snel BTW plichtig omdat het bijvoorbeeld als vakantieverhuur wordt gezien. Verhuur van vastgoed is een economische activiteit. Het vermijden van een winststreven is niet eenvoudig, bij vastgoed zijn reserves nodig. Door de duidelijke koppeling met de doelstelling van Iona (ANBI) en een kostprijs plus benadering is geen sprake van een winststreven en geen economische activiteit. Het uitgeven van erfpacht is onder deze voorwaarden waarschijnlijk geen BTW belaste activiteit (maar bij nieuwbouw / renovatie kan je ook geen btw terugvorderen!)	Voor de initiatiefnemer hangt het van zijn btw situatie af of dit van belang is.
Fiscaal - schenk- en erfbelasting	Alle activiteiten moeten plaatsvinden binnen de doelstelling van een ANBI. Iona Vrijgoed ziet hier nauw op toe.	Een schenk(st)er kan vrij schenken aan Iona (Vrijgoed).

art.89 lid 1 "...de erfpachter hetzelfde genot van de zaak als een eigenaar..."
art.90 lid 1 "...behoren vruchten...aan de erfpachter..."
art.87 lid 2 "...Een erfpacht kan door de eigenaar worden opgezegd, indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen..."
art.91 lid 1 "In de akte van vestiging kan worden bepaald dat de erfpacht niet zonder toestemming van de eigenaar kan worden overgedragen of toebedeeld. Een zodanige bepaling staat aan executie door schuldeisers niet in de weg."
art.99 lid 1 Na het einde van de erfpacht heeft de voormalige erfpachter recht op vergoeding....